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  在房地产行业百强普遍业绩下滑50%的背景下,金科股份交出了一份让人感到积极的答卷。

  8月30日,金科股份(000656)发布2022年半年报,2022年上半年金科股份实现结算面积约395万平方米,营业收入313.22亿元;销售回款则达到536亿元,回款率超过100%;实现经营性现金流净额87.3亿元,实现了现金流的稳定;有息负债规模则下降了132亿元。值得一提的是,在“保交楼、保生产、保稳定、促转型升级”的方针指导之下,2022年上半年,金科股份如期完成交付118个批次,住宅交楼超3万户,交付面积约626万平方米。大批量的高质量交付树立了市场的信心。

  严峻市场形势下 销售规模保持行业占位稳定

  销售和回款是公司良好运转的基础。从金科股份2022年上半年的数据来看,金科及所投资的公司实现销售金额约417亿元。此外,代建项目实现销售金额超41亿元。

  在克而瑞机构发布的全国房地产企业销售排行榜上,上半年,金科股份销售额位列第19位,销售面积则位列行业第11位。在 “2022中国房地产百强企业”榜单中金科股份位列第16位,也是自2005年以来连续18年位列百强。在2022年行业市场形势严重下滑的情况下,金科保持了在行业的名次。

  这个数字十分来之不易。2022年上半年,多地新冠疫情频发,房地产市场需求持续低迷,行业销售大幅下挫,房地产百强企业整体销售额同比下滑近50%。这种情况下,金科股份坚持多措并举,持续优化营销方案,坚定不移去库存,保证了半年度销售417亿元的规模。

  更值得强调的是,在“有回款的销售”的指导方针之下,金科销售回款率超过100%,金科股份及所投资公司实现销售回款536亿元,稳定的回款现金流支持了公司经营的稳定开展,上半年金科股份实现经营性现金流净额87.3亿元。

  保交付:半年交付626万平方米

  金科股份今年上半年所做的稳定市场信心的重要举措就是,稳定生产经营保障交付。

  根据金科股份半年报的数据,2022年上半年金科股份及所投资公司如期完成交付118个批次,住宅交楼超32693户,交付面积约626万平方米,分布在全国47个城市,其中提前交付项目达49个,也就是说,一半的项目都进行了提前交付。

  此外,截至报告期末,金科股份及所投资的公司在建项目约370个,全年新开工面积约115万平方米,在建面积约5,479万平方米,竣工面积约464万平方米。

  这样大规模的开工及交付,可见金科股份的决心和背后的艰苦努力。金科股份在半年报中称,公司坚持把“保交楼”作为经营原则,差异化铺排复工方案,建立复工复产监控机制,专款专用保交付。

  降负债:压降有息债务132亿元

  对于行业内外所关注的债务问题,金科股份在2022年上半年也作出了积极努力,取得了积极的进展。从有息债务规模来看,金科股份在2022年上半年报告期内进一步压降,由上年末的806.1亿元下降至673.68亿元,压降规模约132亿元。

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  此外,除正常开展与银行等金融机构常规融资业务外,金科股份还成功发行了“22金科01”公司债券,募集规模15亿元。由此可见,资本市场对金科股份的信用仍然保持了足够的信心。

  债务状况积极向好,与金科股份积极应对有密切的关系。首先金科股份上半年实现销售回款568亿元,半年626万平方米的交付,意味着金科股份基本盘保持稳定。这个数字给了金融机构和投资者以足够的信心。

  此外,金科股份还积极展开存量债务管理。针对期内到期的金融机构融资,金科股份与各合作金融机构一方面争取新增融资投放置换部分存量融资,另一方面协商调整存量融资的还款节奏和期限,尽可能减少净偿还额度,保留现金流支持项目良性循环。金科提出的债券展期也获得了多方支持。上半年,针对到期的公开债券类融资,金科股份完成了公司债券“19金科03”、“20金科03”、超短期融资券“21金科地产SCP003”、中期票据“20金科地产MTN001”、“20金科地产MTN002”和应收账款ABS展期,并按照展期方案完成了约定本金分期及利息的支付。

  针对后续即将到期或具有回售选择权的债券类融资,金科股份也信心满满地表示,将压实偿债主体责任,积极与持有人进行沟通,妥善协商回售方案及还款安排。

  此外,金科另一个积极动作就是,积极谋划引进战略投资者和地方纾困资金。据金科股份介绍,公司已经成立了专项工作小组,正在积极推动包括国资平台在内的战略投资者引进工作;积极沟通、协调和争取政府纾困政策支持,特别是针对缓解公司短期资金流动性压力、化解存量债务风险和盘活各类监管资金方面,政府及相关部门给予了大力支持。

  多元业务亮点突出

  在房地产开发业务市场下滑的背景下,金科2022年上半年却在多元化业务上呈现出诸多的亮点,给金科股份的整体业绩做出了重要的支撑。

  首先是代建业务渐趋成熟,实现了业绩的突破,今年上半年,金科股份代建项目实现销售金额超41亿元,新增代建储备建筑面积约82万平方米,代建储备建筑面积约681万平方米,代建储备货值约538亿元。

  其次是金科传统的智慧服务、商业运营和产业运营三大航道均保持了稳定的增长。智慧服务方面,2022年上半年实现营业收入25.65亿元,实现净利润3.72亿元。在管面积达到2.51亿平方米,独立第三方占比约为64%,独立发展能力强劲。

  商业运营方面,金科商业截至2022年上半年,在管项目近百个,在管面积约348万平方米;“地产+商业”轻资产运营签约逾10个项目,合同收入近3亿元,新签约行业资源20余个,新签约商业品牌上百个;此外,金科商业还率先在行业发布元宇宙商业产品体系――金META。

  在产业运营方面,截至2022年上半年,金科产业已布局22个城市,累计开发和管理园区28个,面积超过1300万平方米,入园的战略合作伙伴超过3千家,入园企业年产值超过2千亿元。2022年上半年,实现江津智慧科技城首批次交付运营,大连智造科技城、齐河智慧科技城启动招商,金科产业获评2022中国产业园区运营优秀企业;产业运营持续为青岛WECITY未来城市新经济产业园、济宁中工海纳产业园、南阳智慧能源产业园、山西中小企业园、仪征光合造物社、潍坊国际智能制造科技城等项目输出专业定位咨询、代理招商及运营服务。

  稳健的运营,销售回款和现金流的持续稳定,规模化的保交房的实现,持续的降负债,让金科股份在2022年上半年行业形势急剧下滑的情况下,稳定了行业对企业的预期和信心,不但让金科有充足的战略空间渡过当下行业整体调整的危机,而且为金科未来的持续稳定展奠定了坚实的基础。

  

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